北京楼市：北面就业，优选这里上车！-快消息
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
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1、提问：Hi 京爷，请教一下，我们夫妻两个一个在望京上班，一个在西二旗上班，孩子27年上小学，想买个总价400万南北通透，客厅朝南的房子，因为要积分落户，所以只能买城六区开外的房子，请问下，您有推荐的小区吗？
回答：你好，你们家属于典型的北面就业，很多人都选择昌平上车，这也使得昌平几个区域表现非常不错，比如回龙观、天通苑、立水桥等板块。根据你的情况和需求，我比较建议你考虑一下天通苑，买个南北两居，比如天通苑北、天通苑东；也可以看看回龙观板块，比如华龙苑南里等。以上都能跟着大盘。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
2、提问：京爷，您好。最近看了几个小区，请帮忙分析一下。莲花小区，优点：海淀学区，楼龄99的公房100平825W，可多贷款；缺点：南边有铁路有点噪音。太平桥的糖人街，优点：楼龄04年，商品房88平688W，物业不错，车位充足；缺点：丰台地界，小区一共3栋楼，没什么小区环境。嘉莲苑，优点：物业不错，楼龄02年，商品房90平725W，地铁近；缺点：丰台地界，小区4栋楼，小区不大，停车较为紧张。金泰城丽湾，优点：附近高端楼盘，楼龄新，小区环境不错；缺点：丰台地界，单价高，76平2居760W，朝向西，有铁路，车位较紧张。本人，首付大概560左右，想靠近学校（复外一小），买小三居或者改三居的大两居。哪个小区性价比高，然后保值以后好出手。
回答：你好，这些小区都有一定的价值，优缺点你也比较清晰。我这边从升值性角度来聊聊这些小区。首先，海淀普通小区还是比丰台普通小区升值性好的，比如莲花小区环境虽然一般，但涨幅还是能跑赢大盘。而丰台丽泽附近的一把小区，表现基本是是大盘水平。当然，如果是像热门次新小区，如金泰城丽湾等，那涨幅还是可以的。这些小区都能购买，因为都不会低于大盘，如果看中升值，那考虑莲花、金泰城丽湾，如果希望楼龄新、环境、户型能兼顾，那其他几个小区倒也可以考虑，大概是大盘水平的样子。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：您好京爷，我准备把美景东方1000左右的小三居卖了换到珠江帝景2000左右的房子，这个时候合适吗？昨天新闻不动产也完成统一了
回答：你好，把美景东方置换到珠江帝景小区，自然是个不错的选择，毕竟前者是普通一般地段的刚需小区，而后者是好地段的稀缺次新小区。可以置换，现在适合先卖后买。不动产也完成统一了，这个并不代表什么，这个可以预料到的，而房产税不一定很快就会到来，也许在市场比较热的时候出来合适一些，现在还得卖地呢，当然这是我个人猜测。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：京爷好，顺义区通过这边的金色时光中介来卖房靠谱吗？感觉是一家小中介，好像只在顺义这边做业务？
回答：你好，金色时光这个中介在顺义其实算是有名气的了，不过你作为卖家，不用怎么担心，没啥太大风险。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京二手房买卖大全》
5、提问：老师好，栖海云颂129小四居，一千多、清河橡树湾两居1300，新硅谷三居1400，但新硅谷人车不分流，保值增值，该怎么选？谢谢
回答：你好，以下是我对这些小区的理解：
栖海云颂，这个楼盘的价值在于永丰，未来海淀的发展方向，也就是说主要是预期很不错。当然，当前情况来看，周围配套之类的还是欠缺了一些，买这里需要长持，毕竟价格属于没有倒挂，正常价。不过，我依旧认为这附近的楼盘至少不会低于大盘。
清河橡树湾，全北京的标杆小区了，品质和环境很好，周围也配套成熟，属于明显超过大盘。一千万出头的两居，表现也非常不错。
新硅谷三居，户型很好，升值性比橡树湾稍微弱一些，但能兼顾居住和升值。
如果看中升值，考虑橡树湾，不过现在有些贵。如果自住+升值+需要三居，考虑新硅谷。
你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》
6、提问：京爷450的预算丰台刚需住房有没有什么好的推荐
回答：你好，丰台，如果考虑小两居，基本是是老社区，或者新点儿的政策房了。你可以看看一些流通性热盘，比如: 南庭新苑、富卓苑、政馨园、宋家庄家园。或者你看看北大地附近的一些带点儿学区的房子也可以，各方面都能兼顾一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
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